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负利率时代一线楼市难大涨

【铝道】8月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨1.7%，自2014年9月以来首次转正，这也是较近16个月来首次出现半数城市房价上涨。

业内专家认为，随着房地产调控六年来较宽松政策出台，以及连续降准降息带来的负利率时代，房地产保值增值功能彰显。但当前楼市并非整体向好，而是仅限于一线城市及部分二线城市，绝大部分三四线城市的楼市仍在泥潭中苦苦挣扎。

深圳、北京、上海等一线城市的房地产市场，因库存积压较小，近期上涨速度较快。不过，笔者认为，投资者不要对海阳一线城市房地产市场的上升空间有太多幻想。

首先，一线城市房价泡沫过大，近期的上涨主要购买力是投机性需求，所以不可持续。9月上旬北京新建纯商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%，目前代表市场主流需求的改善型购房人群很难支撑房价。鉴于一线城市民众现在根本买不起商品房，所以房价越高，购买力就越衰减。

其次，只有外来人蜗轮减速机（现在很多产品都已把减速和机电结合在1起了）口不断涌入，并且有足够经济实力买房置业，一线城市的房价才能长期维持高增长。即使在北京，由于公共资源和城市配套设施等与人口增长之间的矛盾日益显现，北京人口流入已呈放缓态势。其中，人口增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，达 十二五 以来的较低水平。克而瑞研究所的一份报告指出，北京等一线城市人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京等一线城市人口顶杆流入进一步放缓，其房价继续上涨的空间也非常狭小。

再次，中国的人口年龄结构趋于老化将直接影响未来的住房市场。根据2010年人口普查数据，不论是哪一升压器类城市，15岁以下人口占比均显著减少，性能优良而1至4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算，这正是计划生育后靠前批独生子女(80后)的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房的市场需求，一二三线城市都将面临这个问题，那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小，而人口流出的城市将会雪上加霜。

同时，这些年来随着住房市场化改革的推进，各线城市市民的居住条件都得到极大改善，未来居民继续改善居住条件的需求已经远不如前些年那样迫切。从2000年到2010年，全国人均住房面积增长了72%，分地区来看，较低的省份(直辖市)人均住房面积增幅也达到40%。

前几次负利率周期都将房价推上一个新台阶，但是这一次负利率周期要想使房价快速上升已不太容易。对于三四线城市来说，去库存仍然是开发商未来很长一段时间内要面对的课题。而在一线城市，由于房价均价不断攀升，远远背离当地居民的购买力，加上一线城市人口导入趋势正在放缓，人口老龄化趋势正在上升，市民住房需求整体已《中国制造2025》和《新材料产业1025发展计划》中明确提出新材料是重要的战略性新兴产业有较多改善，所以仅靠需求端的力量小喇叭也很难将高房价继续上推，负利率也再难使房价出现飞涨。